Corte di Cassazione – Condizioni di applicabilità del d.lg. 20 giugno 2005 n. 122.

Cassazione Civile, sez. II, 10 marzo 2011, n. 5749, Pres. Triola, Est. Giusti

La speciale normativa in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire opera solo a condizione che, in data antecedente al contratto, sia stato richiesto il permesso di costruire, o titolo equipollente (nella specie, i proprietari avevano ceduto il suolo edificatorio ad una impresa di costruzioni che, come corrispettivo, si era impegnata a trasferire la proprietà di alcuni immobili che saranno realizzati sullo stesso terreno. A detta della Corte, poiché al momento di perfezionamento del contratto il costruttore non aveva ancora presentato la richiesta per l'ottenimento del permesso di costruire (o titolo equipollente) - e non poteva essere diversamente trattandosi della permuta di un suolo edificatorio contro immobili a costruirsi su di esso - i promessi acquirenti degli appartamenti non possono invocare, a proprio favore, le speciali garanzie previste dal d.lg. n. 122/05). (massima ufficiale)

L'ambito applicativo del d.lg. 20 giugno 2005 n. 122 non si estende al contratto preliminare avente a oggetto edifici esistenti soltanto sulla carta, ossia già allo stato di progetto ma per il quale non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente. (massima ufficiale)

Il d.lg. 20 giugno 2005 n. 122 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1, comma 1, lett. d, soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto "sulla carta", ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.lg. n. 122 del 2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente "sulla carta", ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l'applicazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità di un contratto preliminare di compravendita di immobile esistente "sulla carta" in assenza della indicazione, imposta dall'art. 6, comma 1, lett. i, d.lg. n. 122 del 2005, della richiesta del permesso di costruire; la S.C. ha, peraltro, escluso che il dubbio di costituzionalità di detta norma - per contrasto con l'art. 3 cost., in ragione della irragionevole disparità di trattamento della situazione relativa alla compravendita degli immobili esistenti "sulla carta" - quanto alle conseguenze derivanti dall'osservanza della sua prescrizione, potesse, nella specie, avere rilevanza, giacché la relativa disciplina presuppone, e si giustifica, solo in presenza di un preliminare avente ad oggetto un edificio per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire). (massima ufficiale)