Corte di Cassazione (17141/2016) – Fallimento e progetto di ripartizione: opposizione alla postergazione del privilegio speciale spettante al promissario acquirente di bene immobile al privilegio ipotecario spettante alla banca finanziatrice.
Versione stampabileCorte di Cassazione, Sez. I civ., 17 agosto 2016 n. 17141 – Pres. Aniello Nappi, Rel. Francesco Terrusi.
Preliminare di compravendita immobiliare - Trascrizione – Mancata esecuzione – Credito del promissario acquirente – Privilegio speciale - Prevalenza sull’ipoteca ex art 2748, secondo comma, L.F. - Fallimento della società venditrice – Curatore – Scioglimento dal contratto - Promissario acquirente – Insinuazione del credito – Progetto di riparto – Postergazione al credito ipotecario di primo grado della banca finanziatrice – Giurisprudenza delle S.U. – Prevalenza dei principi sulla pubblicità degli atti – Criterio di riferimento – Decisione conforme del tribunale – Inammissibilità del ricorso in cassazione.
Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall'art. 2748, comma 2, c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l.fall.), il conseguente credito del promissario acquirente, benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice (Massima ufficiale) [nello specifico la Corte ha dichiarato, ai sensi dell’art. 360 bis n. 1 c.p.c., inammissibile il ricorso proposto dal promissario acquirente avverso la decisione del tribunale che aveva ritenuto che il privilegio ipotecario di primo grado vantato da una banca dovesse prevalere sul privilegio speciale da lui vantato, in quanto il giudice del merito si era chiaramente conformato alla giurisprudenza della stessa Corte – Cassazione SS. UU. n. 21045/2009 -, che l’esame del motivo non induceva a mutare]. (Pierluigi Ferrini- Riproduzione riservata)