Tribunale di Mantova – Concordato preventivo e presupposti per lo scioglimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare ad effetti anticipati
Versione stampabileTribunale di Mantova, 17 Gennaio 2017 – dott. Laura De Simone, est.
Concordato preventivo - Contratto preliminare ad effetti anticipati pendente a’ sensi dell’art. 169 bis l.f. - Caratteristiche
Concordato preventivo – Domanda giudiziale avanzata dal promissario acquirente per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Trascrizione successiva alla data di deposito della domanda di concordato – Inopponibilità alla massa dei creditori
Trascrizione della domanda giudiziale ex art.2932 c.c. dopo la data di deposito della domanda di concordato - Autorizzazione allo scioglimento di contratto pendente ex art. 169 bis l.f. – Ammissibilità.
Autorizzazione allo scioglimento di contratto pendente ex art. 169 bis l.f. - Indennizzo – Mancata previsione di determinazione giudiziale – Inserimento dell’indennizzo nel piano – Necessità.
L’avvenuto pagamento del prezzo e la consegna anticipata di un immobile non sono elementi idonei e sufficienti ad affermare la natura immediatamente traslativa di un contratto che presenta sotto vari altri aspetti (indicati specificamente nel provvedimento) natura di contratto preliminare di compravendita immobiliare ad effetti anticipati (preliminare improprio) e come tale qualificabile come contratto pendente ai sensi dell’art. 169 bis l.f. (Francesco Gabassi – Riproduzione riservata)
Quanto al rapporto tra la richiesta di scioglimento del contratto ex art. 169 bis l.f. e l’azione promossa in sede civile dal promissario acquirente di l’accertamento dell’intervenuto trasferimento del bene ed, in via subordinata, di esecuzione in forma specifica del preliminare, va rilevato che, anche per i concordati preventivi, come per le procedure fallimentari, opera il disposto dell’art. 45 l.f., in virtù del richiamo di cui all’art. 169 l.f. con la conseguenza che anche in ambito concordatario va applicata la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. Sez. Unite 16.09.2015 n. 18131) per cui la sentenza che accoglie la domanda dell’acquirente volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto è opponibile alla massa dei creditori del concordato solo se trascritta prima del deposito della domanda di concordato preventivo. In detta ipotesi l’anteriorità va verificata tra la trascrizione della domanda giudiziale (art. 2652 c.c.) e la data di deposito della domanda di concordato, e questo per espressa previsione dell’art. 169 l.f. (Francesco Gabassi – Riproduzione riservata)
Nel caso in cui la domanda avanzata a’ sensi dell’art. 2932 c.c. dal promissario acquirente non sia opponibile alla massa dei creditori del concordato, può essere autorizzato lo scioglimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare ai sensi dell’art. 169 bis l.f. (Francesco Gabassi – Riproduzione riservata)
L’art.169 bis non prevede, diversamente da quanto disposto ad esempio dagli artt.79 e 80 l.f., che l’indennizzo (per il promissario acquirente) sia determinato dal giudice quando autorizza lo scioglimento, per cui in sede concordataria deve unicamente essere riscontrato che l’indennizzo sia stato inserito nel piano e che il creditore sia stato qualificato tale, al pari degli altri creditori chirografari. Se permarrà contrasto in ordine al quantum dell’indennizzo ciascuna parte potrà chiederne la determinazione nell’ambito di un ordinario giudizio di cognizione. (Francesco Gabassi – Riproduzione riservata) (Nel caso specifico la società in concordato ha fatto presente che non risultava nell’interesse dei creditori addivenire alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, posto che lo scioglimento avrebbe consentito alla procedura di concordato di procedere liberamente alla vendita degli immobili già promessi in vendita, con la conseguente possibilità di realizzare l’intero valore di stima. Al contrario l’esecuzione del contratto preliminare, considerati gli acconti versati dal promittente acquirente, avrebbe dato invece alla procedura di concordato la sola possibilità di incassare il prezzo residuo).