Corte di Cassazione – Mutuo fondiario – Ipoteca – Principio di specialità e costituzione ipotecaria per crediti futuri.

Corte di Cassazione, Sezione IIII, 27 agosto 2014n.18325, Presidente Salmè,Relatore Barreca

Mutuo fondiario – Previsione dell’utilizzo, da parte dell’istituto mutuante, di provvista in valuta estera - Ammissibilità

Ipoteca – principio di specialità –riferimento al al titolo dell’obbligazione e non al contenuto del credito.

Crediti futuri – Valida costituzione della garanzia ipotecaria – Condizioni.

In materia di contratti bancari, è da escludere che la violazione dell'onere della forma scritta si abbia a seguito della stipulazione per iscritto di clausole del contratto di mutuo fondiario e dell'atto di erogazione e quietanza, con le quali le parti abbiano previsto l'eventualità dell'utilizzo, da parte dell'istituto mutuante, di provvista in valuta estera raccolta mediante assunzione di un prestito, onde regolare, in tale eventualità, le singole semestralità di ammortamento del mutuo. In tal caso, infatti, non può parlarsi di recepimento del contenuto di un diverso contratto non sottoscritto dalla parte mutuataria, ma della previsione della sua esistenza per variare, secondo fattori oggettivi, pur se aleatori (desumibili aliunde ma comunque non da un determinato contratto di prestito), le condizioni del contratto di mutuo, così come in quest’ultimo convenute. (Avv. Francesco Dialti, Studio Legale Associato a Watson, Farley & Williams – Riproduzione riservata)

II principio di specialità dell'ipoteca riguarda il credito garantito, ma soltanto nel senso che debba essere precisata la somma che costituisce il limite massimo della garanzia e che debba essere precisato il titolo del credito, cioè la fonte dell'obbligazione cui è riferita la garanzia ipotecaria, ma non anche il contenuto di questo credito.

La specialità soggettiva dell’ipoteca (così definita, onde distinguerla dalla specialità oggettiva che riguarda l'oggetto vincolato, di cui alla prima parte dell'art. 2809, comma primo, cod. civ.), espressamente affermata dall'art. 2809, comma primo, ultimo inciso, cod. civ., indica che, per la validità del vincolo ipotecario, sono necessarie l'individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta; essa è un naturale completamento del principio della determinatezza della garanzia e sta a significare che la legge non consente al creditore di estendere il vincolo ipotecario a un credito diverso da quello garantito, essendo l'ipoteca, per sua natura, connotata dall'accessorietà.Tuttavia, la specialità dell'ipoteca si rapporta non al contenuto del credito, ma al titolo dell'obbligazione, ed al titolo costitutivo dell'ipoteca; quest'ultimo deve contenere l'indicazione della fonte (cioè, appunto, del titolo dell'obbligazione), dei soggetti e della prestazione che individuano il credito. Ciò è tanto vero che, per un verso, la garanzia ipotecaria, alle condizioni previste dall'art. 2855 cod. civ., può addirittura farsi valere per un credito maggiore di quello risultante dalla somma limite indicata nella nota; per altro verso, entro questo limite, comprende tutte le obbligazioni, principali ed accessorie, risultanti da un determinato rapporto, anche quelle a carattere non sinallagmatico.L’art. 2809 cod. civ. sta, pertanto, a significare che la somma determinata per la quale l'ipoteca è iscritta segna il limite della garanzia, vale a dire il limite oltre il quale non opera più il diritto di prelazione e non si identifica affatto con l'importo del credito garantito, dal quale va tenuta distinta. (Avv. Francesco Dialti, Studio Legale Associato a Watson, Farley & Williams – Riproduzione riservata)

Ai sensi dell’art. 2852 cod. civ., la garanzia ipotecaria è riferibile non soltanto a crediti già esistenti, ma anche a crediti futuri, purché dipendenti da rapporti già esistenti. Più specificamente, vanno distinti, secondo una classificazione dottrinaria utile allo scopo, i crediti eventuali, che sono quelli che possono nascere da un rapporto già esistente, e certamente possono essere garantiti da ipoteca (come nel caso, frequente nella prassi bancaria, dell'apertura di credito, con concessione di ipoteca) dai crediti meramente futuri, che non hanno fondamento in un rapporto già in essere, ma soltanto ipotetico o probabile, rispetto ai quali non è nemmeno concepibile la garanzia ipotecaria. Quest'ultima quindi è validamente concessa, in relazione ad un contratto di mutuo fondiario, a garanzia di tutte le obbligazioni, principali ed accessorie, nascenti dallo stesso contratto, cosi come l'obbligazione di corrispondere la maggiorazione dovuta per il rischio cambio in riferimento ad obbligazioni in valuta estera, trovando anche questa obbligazione titolo ed origine causale nel detto contratto, quale obbligazione accessoria espressamente prevista nell'ammontare del credito garantito. (Avv. Francesco Dialti, Studio Legale Associato a Watson, Farley & Williams – Riproduzione riservata)

Provvedimento segnalato dall’avv. Francesco Dialti, Studio Legale Associato a Watson, Farley & Williams