Corte di Cassazione (20041/2020) – Fallimento del conduttore di immobile ed esercizio del recesso da parte del curatore: riconoscimento al locatore di un indennizzo oltre ai canoni fino alla restituzione ed al diritto al ristoro di eventuali danni.

Corte di Cassazione, Sez. I civ., 24 settembre 2020, n. 20041 – Pres. Magda Cristiano, Rel. Eduardo Campese.

Fallimento del conduttore di immobile – Esercizio del recesso da parte del curatore – Diritti che maturano in capo al locatore - Corresponsione di un indennizzo - Versamento dei canoni fino alla restituzione del bene – Risarcimento di danni causati dal fallito - Possibile riconoscimento mediante insinuazione al passivo – Mancata riconsegna del bene - Rifiuto della riconsegna da parte del locatore - Dovere del giudice di valutarne la legittimità.

Fallimento del conduttore di immobile – Esercizio del recesso da parte del curatore –  Indennizzo spettante al locatore – Riconoscimento di un importo onnicomprensivo – Esclusione – Esclusivo forma di riparo per la minor durata del rapporto.

Fallimento del conduttore di immobile – Esercizio del recesso da parte del curatore –  Mancata restituzione del bene – Rifiuto della riconsegna da parte  del locatore - Necessaria  valutazione della sua legittimità o meno – Conseguenze che ne derivano a seconda dei casi.

In caso di fallimento del conduttore, il contratto di locazione di immobili prosegue in capo alla curatela fallimentare, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando, esercitato il recesso, rimane tenuta alla restituzione della cosa locata - con la corresponsione dell'eventuale indennizzo - nonché al versamento dei canoni maturati fino alla riconsegna; si palesa, altresì, configurabile in astratto la responsabilità dell'organo concorsuale - deducibile con apposita domanda di ammissione al passivo da parte della locatrice - per i danni alla cosa locata cagionati dal fallito che non siano, ex art. 1490 c.c., effetto del deterioramento o del consumo derivanti dall'uso di essa in conformità al contratto, rendendosi indispensabile in tal caso valutare in concreto, da parte del giudice di merito, la legittimità, o non, del rifiuto della locatrice istante alla riconsegna del bene in suo favore. (Massima ufficiale)

L'equo indennizzo che spetta al locatore nel caso che, a seguito del fallimento del conduttore, il curatore receda dal contratto di locazione, non riguarda, in sé, il profilo della restituzione del bene e delle eventuali opere di ripristino ad esso prodromiche, trattandosi di  indennizzo non onnicomprensivo, bensì collegato all'anticipato recesso,  inteso, come tale, a dare riscontro e riparo alla minore durata del rapporto rispetto alle previsioni stabilite nel contesto del programma contrattuale. (Pierluigi Ferrini – Riproduzione riservata)

Nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore o, in caso di fallimento di questo, dal curatore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, presenti comunque un cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia, o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto durante il corso della locazione all'obbligo di eseguire le opere piccola manutenzione cui era tenuto, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione da parte del conduttore del disposto di cui all'art. 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta. (Pierluigi Ferrini – Riproduzione riservata) 

http://www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/24476.pdf

[con riferimento alla seconda massima, cfr. in questa rivista: Cassazione civile, sez. I, 08 Novembre 2019, n. 28961 https://www.unijuris.it/node/4951